집 물려줄 때 세금이 얼마나 나올까? 다주택자 자녀 증여 완벽 가이드 (2026)

자녀에게 집을 넘겨주는 건 단순한 가족 간 거래가 아닙니다.
증여취득세, 증여세, 경우에 따라서는 양도소득세까지 — 세 가지 세금이 한꺼번에 터집니다.
특히 다주택자라면 일반 증여와 비교해 세금이 3배 이상 차이 나는 경우도 있습니다.

오늘은 복잡한 세금 구조를 표와 함께 한눈에 볼 수 있도록 정리했습니다.
계약서에 도장 찍기 전에 꼭 한 번 끝까지 읽어보세요.


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주택 증여 시 발생하는 세금 3가지
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주택을 자녀에게 증여하면 아래 세 가지 세금이 순차적으로 발생합니다.

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│ 세금 종류        │ 납부 의무자   │ 발생 시점            │
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│ 증여취득세       │ 자녀(수증자)  │ 등기 시              │
│ 증여세           │ 자녀(수증자)  │ 증여일로부터 3개월 내│
│ 양도소득세       │ 부모(증여자)  │ 부담부증여 시에만    │
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각각 어떻게 계산되는지 하나씩 짚어보겠습니다.


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① 증여취득세 — 다주택자라면 최대 13.4%
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증여취득세는 자녀가 집을 받을 때 내는 취득세입니다.
과세표준은 실거래가가 아닌 시가표준액(공시가격)을 기준으로 합니다.

[ 증여취득세율 한눈에 보기 ]

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│ 조건                                   │ 취득세율 │ 실부담세율  │
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│ 비조정대상지역 또는 공시가 3억 원 미만  │ 3.5%     │ 약 4.0%   │
│ 조정대상지역 + 공시가 3억 원 이상       │ 12%      │ 약 13.4%  │
│ 1주택자 부모 → 배우자·자녀 증여        │ 3.5%     │ 약 4.0%   │
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※ 실부담세율 = 취득세 + 농어촌특별세(취득세의 10%) + 지방교육세(취득세의 20%)
※ 다주택자(1가구 2주택 이상)가 조정대상지역 주택을 증여하면 12% 중과세율 적용

[ 실제 금액 비교 — 공시가 6억 원 아파트 증여 시 ]

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│ 부모 상황        │ 세율     │ 증여취득세 납부액 │
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│ 1주택자          │ 3.5%     │ 약 2,400만 원    │
│ 2주택자 이상     │ 12%      │ 약 8,040만 원    │
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같은 집인데 부모가 다주택자냐 아니냐에 따라 취득세만 5,640만 원 차이가 납니다.

⚠️ 2025년 10·15 대책 이후 서울 25개 자치구 전체 + 과천·광명·성남 분당구 등 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 추가 지정되었습니다. 증여 전에 반드시 해당 주택의 조정지역 여부를 확인하세요.


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② 증여세 — 공제 한도와 세율 구조 파악이 핵심
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증여세는 자녀가 재산을 무상으로 받을 때 내는 세금입니다.
증여재산 평가액에서 증여재산공제를 뺀 금액에 누진세율을 적용해 계산합니다.

[ 2026년 증여세 세율표 ]

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│ 과세표준             │ 세율  │ 누진공제액    │
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│ 1억 원 이하          │ 10%  │ —            │
│ 1억 원 ~ 5억 원      │ 20%  │ 1,000만 원   │
│ 5억 원 ~ 10억 원     │ 30%  │ 6,000만 원   │
│ 10억 원 ~ 30억 원    │ 40%  │ 1억 6,000만 원│
│ 30억 원 초과         │ 50%  │ 4억 6,000만 원│
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[ 2026년 증여재산공제 한도 ]

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│ 공제 유형                            │ 공제 한도      │
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│ 성년 자녀 (10년 합산)                │ 5,000만 원     │
│ 미성년 자녀 (10년 합산)              │ 2,000만 원     │
│ 혼인·출산 공제 (추가, 통합 한도)     │ 최대 1억 원    │
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※ 혼인신고일 전후 2년, 또는 출생일 후 2년 이내 증여분에 한해 적용 (2024년 1월 1일 이후 증여분)
※ 부와 모는 동일인으로 합산 적용됩니다.

[ 실제 계산 예시 — 시세 8억 원 아파트를 성년 자녀에게 증여 ]

- 증여재산 평가액: 8억 원 (시가 기준)
- 증여재산공제: -5,000만 원
- 과세표준: 7억 5,000만 원
- 산출세액: 7억 5,000만 원 × 30% - 6,000만 원 = 1억 6,500만 원
- 신고세액공제(3%): -약 495만 원
- 최종 납부 증여세: 약 1억 6,005만 원

[ 신고 기한 & 가산세 ]

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│ 항목                  │ 내용                                  │
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│ 신고 기한             │ 증여일 속한 달 말일부터 3개월 이내    │
│ 자진신고 혜택         │ 산출세액의 3% 공제                    │
│ 무신고 가산세         │ 산출세액의 20%                        │
│ 납부지연 가산세       │ 미납세액 × 0.022% × 경과일수         │
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납부가 어려운 경우 연부연납(5년 분할납부)을 신청할 수 있습니다.
신고기한에 세액의 최소 1/6을 납부하고 나머지를 5년간 분할하는 방식입니다.


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③ 부담부증여 — 증여세를 줄이는 방법, 단 조건이 있다
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부담부증여란 전세보증금이나 주택담보대출 등 집에 걸린 채무를 자녀가 함께 인수하는 조건의 증여입니다. 자녀가 떠안는 채무만큼 증여금액이 줄어들어 증여세 부담이 낮아집니다.

[ 일반 증여 vs 부담부증여 비교 ]

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│ 구분             │ 일반 증여           │ 부담부증여                  │
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│ 증여재산 평가액  │ 주택 전체 시가      │ 시가 - 인수 채무액          │
│ 증여세           │ 전체 시가 기준 계산 │ 채무 차감 후 금액 기준 계산 │
│ 양도소득세       │ 없음               │ 채무 부분에 대해 부모 납부  │
│ 유리한 경우      │ 양도차익이 클 때   │ 양도차익이 작을 때          │
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부담부증여는 증여세를 줄여주는 대신 양도소득세가 발생합니다.
어느 쪽이 유리한지는 주택 취득가, 보유기간, 다주택 중과 여부에 따라 달라지므로
반드시 세무사와 사전 시뮬레이션을 해야 합니다.


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증여 후 자녀가 챙겨야 할 3가지
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① 1가구 1주택 비과세 요건 확인

나중에 집을 팔 때 양도소득세 비과세(12억 원 이하)를 받으려면 아래 요건을 충족해야 합니다.

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│ 요건                    │ 기준                                 │
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│ 주택 수                 │ 양도 시 1가구 1주택                  │
│ 보유기간                │ 2년 이상                             │
│ 거주기간 (조정지역)     │ 보유기간 중 2년 이상 실거주          │
│ 양도가액                │ 12억 원 이하 전액 비과세             │
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자녀 명의의 기존 주택이 있다면 증여 전에 정리 여부를 검토해야 합니다.

② 취득가액 리셋

증여로 취득한 주택의 취득가액은 증여 당시 시가(또는 공시가격)로 다시 설정됩니다.
낮은 가격에 증여받으면 나중에 팔 때 양도차익이 커져 양도소득세가 더 많이 나올 수 있습니다.

③ 자금출처 조사 대비

국세청은 고가 아파트 증여거래를 전수 검증하고 있습니다. 증여세를 정상 신고하더라도 자녀가 향후 다른 주택을 취득할 때 자금출처 조사를 받을 수 있으니, 증여 관련 서류는 모두 보관하세요.


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절세 전략 5가지 요약
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│ 순서 │ 전략                   │ 핵심 내용                                        │
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│  1  │ 비조정·저가 주택 우선  │ 공시가 3억 원 미만 또는 비조정지역 주택은 취득세 3.5% │
│  2  │ 10년 주기 분산 증여    │ 공제 한도는 10년마다 리셋 → 여러 번 공제 활용     │
│  3  │ 미성년 자녀 조기 증여  │ 미성년 시 2,000만 원, 성년 후 5,000만 원 이중 활용 │
│  4  │ 혼인·출산 공제 활용    │ 결혼·출산 시 최대 1억 원 추가 공제 (통합 한도)    │
│  5  │ 부담부증여 시뮬레이션  │ 채무 있는 주택은 세무사와 증여세/양도세 비교 필수 │
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증여 vs 상속, 어느 쪽이 유리할까?
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│ 증여가 유리한 경우      │ 상속이 유리한 경우                          │
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│ 향후 집값 상승 예상     │ 상속재산 총액이 공제 범위 내               │
│ 상속세 최고세율 예상    │ 건강 이상으로 10년 분산 플랜 어려운 경우   │
│ 시간 충분해 분산 가능   │ 양도세 중과 부담 없는 경우                 │
│ 집값 낮을 때 이전 유리  │ 증여취득세 부담이 너무 큰 경우             │
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정답은 없습니다. 총 재산 규모, 건강 상태, 주택 수, 보유기간 등을 종합해 결정해야 합니다.


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마무리 — 증여는 계획이 세금을 결정합니다
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다주택자의 자녀 주택 증여는 세금 구조가 복잡하고 금액이 큽니다.
같은 집을 넘기더라도 증여 방식, 시기, 지역, 채무 여부에 따라 총 세금이 수억 원씩 달라집니다.

"일단 넘기고 나중에 생각하자"는 방식은 이미 늦습니다.
증여 전에 반드시 세무사와 함께 ① 증여취득세 ② 증여세 ③ 향후 양도소득세까지
세 가지를 통합 시뮬레이션하고 나서 결정하세요.

※ 본 포스팅은 2026년 5월 기준 정보를 바탕으로 작성된 정보성 콘텐츠입니다. 법령 개정 및 개인 상황에 따라 세액이 달라질 수 있으므로, 실제 증여 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.


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