재산세·종부세 6월 1일 기준일 완전 정리 — 매도자는 5월 29일, 매수자는 6월 2일이 정답인 이유
집을 사거나 팔 계획이 있다면 6월 1일이라는 날짜를 반드시 기억해야 합니다.
이 하루가 그 해의 재산세와 종합부동산세(종부세)를 누가 내느냐를 결정합니다. 거래 금액이 수억 원이어도 잔금일 하루 차이로 수백만 원의 세금 부담이 바뀔 수 있습니다. 지금부터 보유세 6월 1일 기준일의 원리부터 실전 잔금 전략까지 한 번에 정리합니다.
1. 보유세란 무엇인가?
보유세는 부동산을 소유하고 있는 동안 매년 내는 세금으로, 두 가지로 구성됩니다.
세금 종류 납부 시기 과세 주체
| 재산세 | 지방세 | 7월 (1/2) · 9월 (1/2) | 지방자치단체 |
| 종합부동산세 | 국세 | 12월 | 국세청 |
대부분의 1주택 중저가 주택 소유자는 재산세만 납부합니다. 종부세는 공시가격이 일정 기준을 초과할 때만 추가됩니다.
종부세 과세 기준 (2026년)
- 1세대 1주택자: 공시가격 12억 원 초과분
- 다주택자·법인 등: 공시가격 9억 원 초과분 (합산)
2. 6월 1일이 왜 중요한가? — 과세기준일의 원리
재산세법과 종부세법은 모두 매년 6월 1일 현재 부동산을 소유하고 있는 자에게 그 해의 세금을 부과한다고 규정합니다.
즉, 1월에 샀든 5월에 샀든 6월 1일 당일에 등기부상 소유자로 등재된 사람이 그 해 보유세 전액을 납부해야 합니다.
반대로 6월 2일에 매매 잔금을 치르면, 매수자는 그 해 보유세를 한 푼도 내지 않아도 됩니다.
핵심 원칙 요약
잔금일 재산세 납부의무자 종부세 납부의무자
| 5월 31일 이전 | 매수자 (새 소유자) | 매수자 |
| 6월 1일 | 매수자 (당일 취득자도 해당) | 매수자 |
| 6월 2일 이후 | 매도자 (전 소유자) | 매도자 |
주의: 6월 1일 당일에 잔금을 주고받은 경우, 매수자가 납세의무자가 됩니다. 하루라도 애매하다면 매도자에게 유리한 방향으로 해석됩니다.
3. 2026년 달력으로 보는 실전 전략
2026년 5월·6월 달력을 기준으로 핵심 날짜를 짚어보겠습니다.
날짜 요일 비고
| 5월 29일 (금) | 영업일 | ✅ 매도자 권장 잔금일 |
| 5월 30일 (토) | 주말 | 등기소 휴무 |
| 5월 31일 (일) | 주말 | 등기소 휴무 |
| 6월 1일 (월) | 영업일 | ⚠️ 과세기준일 — 매수자가 보유세 전액 부담 |
| 6월 2일 (화) | 영업일 | ✅ 매수자 권장 잔금일 |
매도자 전략: 5월 29일(금)까지 잔금 + 등기 완료
매도자 입장에서 가장 중요한 목표는 6월 1일 이전에 소유권을 넘기는 것입니다.
5월 31일(일)은 주말이라 등기소 업무가 불가능하고, 6월 1일(월)로 넘어가면 과세기준일과 겹칩니다. 따라서 5월 29일(금)에 잔금 수령 + 소유권이전등기 접수를 모두 마치는 것이 가장 안전합니다.
매수자 대출이 끼어 있다면 은행 대출 실행 일정까지 함께 맞춰야 하므로, 5월 마지막 주 일정이 매우 빡빡하게 돌아갑니다. 최소 2~3주 전에 일정을 확정해두는 것이 좋습니다.
매수자 전략: 6월 2일(화) 이후 잔금
매수자 입장에서는 6월 1일만 넘기면 그 해 재산세·종부세를 한 푼도 내지 않아도 됩니다.
잔금일을 6월 2일 이후로 하루만 미뤄도 세금 부담이 0원이 됩니다. 종부세 대상 고가 주택이라면 절감 효과가 수백만 원에서 1,000만 원 이상이 되는 경우도 있습니다.
4. 재산세 계산 구조 이해하기
재산세는 공시가격에서 출발해 세 단계를 거쳐 계산됩니다.
① 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
2026년 주택 기준 공정시장가액비율은 구간에 따라 차등 적용됩니다.
공시가격 구간 공정시장가액비율
| 3억 원 이하 | 43% |
| 3억~6억 원 | 44% |
| 6억 원 초과 | 45% |
② 재산세 세율 적용 (주택)
과세표준 세율
| 6,000만 원 이하 | 0.1% |
| 6,000만~1억 5,000만 원 | 6만 원 + 초과분의 0.15% |
| 1억 5,000만~3억 원 | 19만 5,000원 + 초과분의 0.25% |
| 3억 원 초과 | 57만 원 + 초과분의 0.4% |
③ 도시지역분·지방교육세 등 부가세 추가
재산세 본세 외에 도시지역분(본세의 14%), 지방교육세(본세의 20%) 등이 붙습니다. 실제 고지액은 계산 결과보다 20~30% 더 높게 나옵니다.
5. 종부세 계산 구조 이해하기
종부세는 재산세와 별도로 국세청이 부과합니다.
① 종부세 과세표준 = (공시가격 합산 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
② 1세대 1주택자 세율
과세표준 세율
| 3억 원 이하 | 0.5% |
| 3억~6억 원 | 0.7% |
| 6억~12억 원 | 1.0% |
| 12억~25억 원 | 1.3% |
| 25억~50억 원 | 1.5% |
| 50억~94억 원 | 2.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% |
③ 재산세 중복 제거: 이미 낸 재산세 상당액은 종부세에서 공제됩니다.
④ 농어촌특별세: 종부세의 20% 추가 납부
6. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 잔금일과 등기일이 다르면 어떻게 되나요? A. 원칙적으로 잔금 지급일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다. 6월 1일 기준일은 등기 접수일 기준으로 판단되므로, 잔금을 5월에 치렀더라도 등기가 6월 1일 이후에 접수되면 매수자가 보유세를 부담할 수 있습니다. 잔금과 등기는 반드시 같은 날 처리하는 것이 안전합니다.
Q. 상속·증여는 어떻게 되나요? A. 상속·증여로 취득한 경우도 동일하게 6월 1일 기준입니다. 6월 1일 이전에 소유권이 이전되면 수증자(받는 사람)가 납세의무자가 됩니다.
Q. 분양권·입주권은 어떻게 되나요? A. 분양권·조합원입주권은 아직 건물이 없으므로 재산세 과세 대상이 아닙니다. 준공 후 소유권이전등기를 마친 시점부터 보유세가 부과됩니다.
Q. 공동명의인 경우는? A. 공동명의는 각자의 지분 비율로 세금이 나뉩니다. 종부세의 경우 각자의 공시가격 지분이 기본공제(9억 원) 기준을 초과해야 과세됩니다.
마무리
6월 1일 과세기준일은 매년 반복되는 규칙이지만, 실제 거래에서 놓치는 경우가 적지 않습니다. 특히 2026년은 공시가격 상승과 양도세 중과 유예 종료가 겹쳐 5~6월 잔금 일정의 중요성이 어느 때보다 큽니다.
매도자라면 5월 29일(금)까지, 매수자라면 6월 2일(화) 이후를 목표로 잔금 일정을 조율하세요. 단 하루의 차이가 수백만 원의 세금을 결정합니다.
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