종합부동산세 계산법 완벽 정리 2026 — 공정시장가액비율·공제액 직접 계산
"집 한 채인데 종부세가 나온다고요?" "공시가격이 얼마 이상이면 종부세 대상이 되나요?"
종합부동산세(종부세)는 이름은 익숙하지만 막상 내가 얼마나 내야 하는지 계산해본 사람은 많지 않습니다. 2026년 기준 종부세 계산 구조를 처음부터 끝까지 직접 따라 계산할 수 있도록 정리합니다.
종합부동산세란?
재산세가 모든 부동산 보유자에게 부과되는 세금이라면, 종부세는 일정 기준을 초과하는 고가 부동산 보유자에게 추가로 부과하는 세금입니다. 국세청이 부과하며, 매년 6월 1일 기준 보유자에게 12월에 고지됩니다.
과세 대상과 기본공제 기준 (2026년)
유형 과세 기준
| 1세대 1주택자 | 공시가격 합산 12억 원 초과 |
| 일반(다주택 포함) | 공시가격 합산 9억 원 초과 |
| 법인 | 공제 없음 |
공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다. 시세와 다르니 반드시 공시가격 기준으로 확인하세요.
종부세 계산 구조 — 5단계
1단계. 과세표준 계산
과세표준 = (공시가격 합산 - 기본공제) × 공정시장가액비율
2026년 공정시장가액비율은 주택의 경우 60%입니다.
예시) 1세대 1주택자, 공시가격 15억 원인 경우
- 과세표준 = (15억 - 12억) × 60% = 1억 8,000만 원
2단계. 세율 적용
주택분 종부세 세율은 아래와 같습니다.
과세표준 1주택·일반 2주택 이하 3주택 이상·조정대상지역 2주택
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 초과 ~ 6억 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 초과 ~ 12억 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 초과 ~ 25억 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 초과 ~ 50억 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 초과 ~ 94억 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
위 예시 기준(과세표준 1억 8,000만 원): 0.5% 구간 → 세액 90만 원
3단계. 재산세 공제
종부세는 재산세와 이중 과세되지 않도록, 이미 납부한 재산세 중 종부세 과세 대상 부분을 공제합니다. 재산세 납부세액을 반드시 확인해두세요.
4단계. 세액공제 (1세대 1주택자 한정)
1세대 1주택자는 보유기간과 연령에 따라 추가 공제를 받을 수 있습니다.
보유기간 공제
보유기간 공제율
| 5년 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
연령 공제
연령 공제율
| 60세 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
두 공제는 합산 적용되며 최대 80%까지 가능합니다. 단, 해당 주택이 유일한 주택이고 실거주 중인 경우에만 해당됩니다.
5단계. 농어촌특별세 추가
종부세 납부세액의 20%를 농어촌특별세로 추가 납부합니다.
최종 납부액 = (종부세 - 재산세 공제 - 세액공제) × 1.2
1세대 1주택 종부세 계산 예시
공시가격 18억 원, 보유기간 10년, 연령 62세, 1주택자
1단계 과세표준: (18억 - 12억) × 60% = 3억 6,000만 원 2단계 세율: 3억 초과 ~ 6억 이하 구간 → (3억 × 0.5%) + (6,000만 × 0.7%) = 150만 + 42만 = 192만 원 3단계 재산세 공제: 약 40만 원 가정 → 152만 원 4단계 세액공제: 보유 40% + 연령 20% = 합산 60% → 152만 × (1 - 60%) = 60.8만 원 5단계 농특세: 60.8만 × 1.2 = 72.9만 원
합리적인 보유 기간과 연령 요건만 갖춰도 세 부담이 상당히 줄어드는 구조입니다.
종부세 관련 자주 묻는 질문
Q. 공동명의로 하면 종부세가 줄어드나요? 부부 공동명의의 경우 각각 9억 원씩, 합산 18억 원까지 공제가 가능합니다. 다만 1주택 단독명의 시 받을 수 있는 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없으므로 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 연령에 따라 달라집니다.
Q. 1주택인데 상속으로 지분이 생겼어요. 상속받은 지분은 일정 요건 하에 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다. 지분율과 공시가격에 따라 달라지므로 세무사 상담을 권합니다.
Q. 종부세 분납이 가능한가요? 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우 6개월 분납이 가능합니다.
마무리
종부세는 공시가격·공정시장가액비율·세액공제 세 가지를 이해하면 구조가 보입니다. 1세대 1주택자라면 보유기간과 연령 공제를 반드시 확인하고, 매년 변동되는 공정시장가액비율을 기준으로 미리 계산해두는 것이 좋습니다. 6월 1일 기준일 전후 매매를 고려 중이라면 이 계산을 먼저 해보고 움직이세요.
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본 포스팅은 일반적인 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 법적·세무적 조언이 아닙니다. 개별 상황에 따라 결과가 다를 수 있으므로 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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